【つむじコラム】3階建てドミノ住宅にできる事

 

【3階建てドミノ住宅にできる事 その1】

なぜ3階建てにするの?
と聞かれれば、いろいろな答えがあると思いますが、大きくはこの二つ。

「敷地が狭いので3階建てにしないと家族それぞれの部屋がつくれない」
「敷地が狭くて自動車を停めるスペースも無い」

それはそれで良いのですが、私たちはその先を考えています。

●子供たちが独立して行ったら、1階部分を地域との接点『つむじ』にしませんか?
●会社を定年退職したら、車を捨てて駐車スペースを地域との接点『つむじ』にしませんか?

こんな提案をさせて頂きます。
 

サラリーマンの多くは会社人間として1日の大半を会社や外で過ごし、朝早く出て行って夜遅く家に帰ってきます。家には寝に帰って来ているという方も多くいます。町内会の活動など、地域との付き合いは奥様任せで参加したことが無いという方もいらっしゃるでしょう。定年になりその暮らしを自分が住む地域を中心に行う時、コミュニケーションのとり方も判らないという事があります。自宅の一部を地域に開放して、地域との接点にしたらいかがでしょうか?
手づくりパン屋さんでも雑貨屋さんでも気楽な飲み屋さんでも、まちの書斎でも喫茶店でも趣味の店でもなんとなく集まる場でも良いから、地域の人たちとつながる場にしませんか。
地域の多くの人とつながることで自分の人生が豊かなモノになればいいなと思っています。

そんな時に、構造が整理されて室内ががらんどうな木造ドミノ住宅は、構造に煩わされずに自由に活用できますから、いろいろな用途に使い易くリノベーションが出来ます。地域のあちこちにこんな小さなお店が点在し、普段使いの物が揃ったり飲食が出来たりすると暮らしやすいまちになるでしょう。そういう場所を今から確保して置くための3階建てと云う解があります。
 


 

【3階建てドミノ住宅にできる事 その2】

商店街や幹線道路に面した敷地に家を建てる場合、皆さんはどうされるでしょうか?
たとえば両親が商店街で店を経営していたけど高齢になった事もあり店を締めて空家になったから、そこに自分達の住まいをつくろうと考えた時どうしますか?1階部分は人や車の通りも多く、落ち着かない場所になるからリビングを2階にしようかと考えます。1階を寝室にしても、やはり閉鎖的にならざるを得ず快適な暮らしとは言えないでしょう。また、商店街の商店が途切れて住宅になると、商店街その物のにぎわいや雰囲気にもそぐわなくなります。

そんな時は3階建てドミノにして、1階部分を店舗として貸したらいかがでしょうか?たとえばモデルハウスと同じ3間×5間ワンフロア15坪3階建て延べ床面積45坪の家を考えてみましょう。収入付住宅として住宅ローンの一部を家賃で返済してはいかがでしょうか?

・1階部分賃貸面積12坪×坪単価8,000円とすると家賃は96,000円/月
・建築費を75万円/坪とすると45坪で3,375万円解体費や諸費用等425万円を足すと3,800万円
自己資金400万円3400万円の借入35年ローン固定金利1.00%と想定すると月々の返済額が95,977円、つまり家賃と同じ。

400万円の自己資金があれば、ローンの支払い負担なしでモデルハウスと同じ45坪の店舗付き住宅を手に入れることが出来ます。
 

ちなみに、同じ条件で2階建30坪の専用住宅を建てた場合は

・2階建30坪の場合は75万円/坪で建築費2,250万円解体費や諸費用400万円を足すと2,650万円
・自己資金400万円2,250万円の借入35年ローン固定金利1.00%と想定すると月々の返済額は63,514円。

近隣のファミリー向け賃貸マンション85平米の家賃10万円から比べるとだいぶ負担が減りますが、それでも収入付3階建て住宅に比べると負担があります。

家賃がかからなくなった分月々65,000円程度貯めて一括返済に回すと20年で返済が完了します。
3階建てにして賃料収入が入ると、ローンの負担がぐっと軽くなります。

 

※判りやすいように単純化した表面的なシミュレーションで考え方を示しています。
実際には固定資産税や事業収入に対する税など雑多な負担もありますので、どのような負担になるか個別条件で変わりますから、ご相談ください。

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